fbpx

Как делить ипотечную квартиру с бывшим?

Печать

Кризис в семьеИнтернет изобилует советами юристов и адвокатов на этот счёт, но эти советы сводятся к стереотипным схемам: упросить банк переформировать квартиру на нового супруга(у) со-заёмщика. А банк как назло не соглашается. Другой совет: перекредитоваться, погасить ипотеку, продать квартиру, а деньги поделить пополам - здесь уже соглашается супруг. Тогда остаётся суд. Но что потребовать в иске?

Рассмотрим случай из практики Сибирского Центра медиации

 

Итак за период брака с Романом Роза (Истица) оплатила в равных долях с супругом 583 603,71 основного долга и 1 047 435,41процентов за пользование кредитом. Это видно из справки банка. Всего на текущую дату оплачено 681813 руб. 66 коп. основного долга и 1463792 руб. 10 коп. процентов за пользование кредитом.

rrwivqzlm7k 



Ст. 210 ГК РФ гласит: Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 153 ЖК РФ Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Аналогичная норма п. 3 ст. 158 ЖК РФ возлагает на собственника обязанность совершения платежей по капительному ремонту. Иного порядка в данном деле не предусмотрено. В нарушение ст. 210 ГК РФ, ст. 153, 158 ЖК РФ Роман уклонился от бремени содержания совместно нажитого с Розой имущества, обременив её частью его расходов, как собственника, по содержанию спорной квартиры в виде процентов по ипотеке и квартплаты. Без оплаты этих расходов супруги утратили бы право собственности на квартиру в результате обращения Третьим лицом — банком залогодержателем взыскания на предмет ипотеки ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таблица 1 Вклад каждого из бывших супругов в совместное имущество

п/п

Период

Сумма основного долга

Проценты

Квартплата

Доля Истицы

Доля Ответчика

I

II

III

IV

V

VI

VII

1

С 15.08.2014 по 12.08.2019

583603,71

1047435,41

240000,00

291801,86

291801,86

 

 

 

 

 

Доля Истицы

Доля Ответчика

2

С 13.08.2019 по 20.01.2022

681813,66

1463792,10

325000,00

 

 

3

С 13.08.2019 по 20.01.2022

98209,95

416356,69

85423,00

390011,81

291801,86

4

Расходы по содержанию общего имущества после прекращения брака

501779,69

 

 

5

½ расходов по содержанию общего имущества после прекращения брака

250889,85

 

 

6

Соотношение долей бывших супругов с учетом их вклада

640901,65

40912,01

7

Доля

94,00%

6,00%


Здесь строка 4 вычисляется как разница между стр. 2. и стр.1 После расторжения брака РОза оплатила личными средствами Сумма основного долга 98209,95 руб. проценты 416356,69 руб., что подтверждается справками банка по состоянию расчетов на момент развода и на дату подачи заявления.

 


Как делить квартиру?

 

Платежи за коммунальные и иные услуги внесены Истицей после расторжения брака тоже за счет личных средств. Роза не спорит с Романом по оплате коммунальных и иных услуг, совершенных в период брака. Поскольку ст. ст. 210 ГК РФ, ст. 153, 158 ЖК РФ Ответчик нарушил за счет ущемления прав Истицы, в данном деле правомерна защитить её правв путём соразмерного переопределения размера долей в общем имуществе — п. 4. ст. 252 ГК РФ. Расходы Истицы по содержанию общего имущества после прекращения брака 501779,69 руб. - стр. 4 табл.1 Половину расходов по содержанию общего имущества после прекращения брака или 250889,85 - стр. 5 табл.1 Истица учитывает в стр. 6. на счёт увеличения своего вклада в общее имущество (стр.1 291801,86 руб. + стр. 5. 250889,85 = 640901,65 руб.) и половину произведенных за Ответчика расходов — на счет уменьшения его вклада в общее имущество 291801,86 - 250889,85 = 40912,01 руб. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. - п. 4. ст. 252 ГК РФ Именно на этой соразмерной компенсации с учетом вклада Истца и Ответчика необходимо произвести раздел имущества бывших супругов.

 

Медиация онлайн

В силу ч.1 ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Брачного договора Истица и Ответчик не заключали. Истица не обязана нести бремя содержания общего имущества в полном объеме, включая обязанности Ответчика без соразмерного переопределения долей - ст. 256, 288,290 ГК РФ.

 

Кроме того, Истица несёт расходы не в половинном, а в полном объеме по содержанию детей, рожденных в первом браке, начиная с даты расторжения брака. Судебным приказом мирового судьи 1/3. Средняя заработная плата в N = 42737 руб.
Расчет задолженности по алиментам Ответчика: 17 мес. * 42737 / 3 = 242176 руб. 33 коп.
Что указывает на существенное нарушение прав детей и уклонения от исполнения родительских обязанностей со стороны Ответчика, не обеспечение жилой площадью детей, как это обязывает СК РФ родителей, проживающих отдельно.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 9 (ред. от 06.02.2007) "О применении судами Семейного кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об установлении отцовства и о взыскании алиментов" предусмотрено, что при определении размера алиментов, взыскиваемых с родителя на несовершеннолетних детей (п. 2 ст. 81 СК РФ), изменении размера алиментов либо освобождении от их уплаты (п. 1 ст. 119 СК РФ) суд принимает во внимание материальное и семейное положение сторон, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства или интересы сторон. Своё материальное положение и место жительства Ответчик скрывает — адрес последнего известного места жительства взят из кредитного договора (договора ипотеки).

В защиту семьи и материнства

 

Новый супруг Розы добровольно оплачивает договор ипотеки, несёт бремя содержания общего имущества Розы и романа — платежи принимает банк и такая ситуация устраивает Ответчика. Спора в это части у сторон нет.
Истице не удалось урегулировать вопрос по ипотечной квартире в досудебном порядке с банком. Дальнейшая выплата на условиях договора ипотеки без изменения соотношения долей не только нарушило бы права собственника — Истицы, но ущемит её материнские, семейные права, а также малолетних детей и нового супруга.

Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В соответствии со п. 1 и п. 3 ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Суд в интересах детей — малолетних граждан, может оставить ипотечную квартиру за Истцом, присудив Ответчику соответствующую компенсацию. В самом деле: Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. - п. 4. ст. 252 ГК РФ. Ответчик уклоняясь от бремени содержания имущества не только проявляет отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества, но и подвергает риску саму судьбу этого имущества, а вмести с ним — утрату право на жилища Истицы и несовершеннолетних детей.

При этом п. 5. той же ст. гласит: С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что «при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой со-собственник утрачивает право на долю в общем имуществе». Данная правовая позиция подкреплена судебной практикой (Решение № 2-2175/2014 2-2175/2014~М-242/2014 М-242/2014 от 31 марта 2014 г.)

 

Что требует Роза:

 

Произвести раздел квартиры, приобретенной по договору ипотеки , определив долю Истицы с учетом её вклада в размере 640901,65 руб. (94%) долю Ответчика с учетом его вклада в размере 40912,01 руб. (6%).
Присудить указанную квартиру в натуре в пользу Истицы и определить денежную компенсацию в сумме 41123,51 руб. в пользу Ответчика.

И это поможет быстрее урегулировать семейный спор.
Случай из практики Сибирского Центра медиации находится в работе.