С 1 января 2014 г. вступает в силу подготовленный Госдумой законопроект о взаимном страховании гражданской ответственности застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Проблема касается ряда городов России. Согласно единому всероссийскому реестру Минрегиона РФ число обманутых дольщиков составляет примерно 80 тыс. — целый город! Попробуем понять, какие правила игры действуют на рынке недвижимости, а также возможные гарантии защиты прав так называемой слабой стороны сделки.

80 тысяч свидетельств конфликтной некомпетентности

Практика показывает, что в случае, когда застройщик признается несостоятельным, а его активы выведены еще до начала процедуры банкротства, ни наличие заключенного договора долевого участия, ни предоставление льготных условий участия в процедуре банкротства для дольщиков не гарантируют возврата вложенных денежных средств. Неслучайно на стенах арбитражных судов висят типовые заявления о включении участника долевого строительства в реестр кредиторов строительной компании — это способствует судебному формальному способу «разрешения» спора на основе норм и судебной практики. Почему формальному? Потому что, к сожалению, наличие судебного акта и даже исполнительного листа не дает гарантий исполнения обязательства. По словам председателя Московского городского суда Ольги Егоровой1, лишь одна пятая часть судебных актов исполняется службой судебных приставов

Слепое доверие…

Рассмотрим, какие предупредительные процедуры возможны на этапе преддоговорных споров со строительной компанией.
Героиня первого практического примера — Екатерина, старшая медсестра в городской клинической больнице. Благодаря строжайшей экономии и помощи родителей она смогла накопить сумму, которой как раз хватило на приобретение однокомнатной квартиры в строящемся доме. В назначенный день и час состоялась встреча заведующего отделением, где работала Екатерина (он всячески старался помочь сотруднице), юриста — благодарного пациента и конфликтолога с агентами компании-застройщика.

Агенты привычными движениями достали проспекты компании, договор уступки требования доли в объекте незавершенного строительства и предварительный договор, суть которого состояла в твердых намерениях дольщика и строительной компании заключить в будущем указанный договор об уступке. Далее агенты пояснили, что срок сдачи дома — через три месяца, пакет юридических документов находится в Росреестре и пока не рассмотрен, регистрация состоится буквально через два месяца, но тогда и цена квартиры возрастет на 25%!

Завтра будет дороже

Таким образом, слабой стороне в переговорах недвусмысленно дали понять — скидка предоставляется за дополнительный риск. Зав. отделением понимающе кивнул — дескать, что делать! Екатерина достала наличные, а юрист подтвердил, что сам инвестировал в этот дом, тщательно проверял все документы, так что сомнений быть не может.
Не устраивала ситуация лишь конфликтолога — он обратил внимание сторон, что, по сути, предлагается заплатить вперед не за саму вещь (квартиру), а за вторую производную от нее — то есть за право заключить в будущем договор об уступке требования на квартиру, которая будет построена. Такая ситуация находится далеко за пределами разумных рисков!
Зав. отделением слегка сконфужено пояснил, что иного выбора у Екатерины нет, юрист клялся, что верит в эту строительную компанию. Агенты, в свою очередь, без устали повторяли — когда документы будут зарегистрированы, цена договора вырастет на четверть.

Решение, принимаемое от безысходности

Конфликтолог отказался далее участвовать в переговорах, поскольку понял, что бессилен помочь в ситуации, когда рациональные решения подменяются слепым доверием. Тем не менее, сделка состоялась. Три обещанных месяца ожидания растянулись на полгода, документы так и не зарегистрированы. Остается надежда, что дом все-таки когда-нибудь будет построен. Хотелось бы, чтобы Екатерина не пополнила ряды жителей «виртуального города» несбывшихся надежд. 

Задумаемся, таким ли безвыходным было положение у слабой стороны диалога? Речь ведь идет не сколько об инвесторе как таковом, а об участнике долевого строительства — рядовом враче или педагоге, который не думает «инвестировать» средства (сложно назвать инвестицией решение, принимаемое от безысходности).
В действительности, положение не такое безнадежное, как представляется на первый взгляд. В доказательство — другой пример, который будет опубликован на следующей неделе. Оставайтесь с нами